Bailleur d'une société en redressement judiciaire : quels sont mes droits ?

Le loyer du trimestre n’est pas arrivé. Puis une lettre du mandataire judiciaire vous a invité à déclarer votre créance, ou l’annonce est tombée au BODACC, le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales : le tribunal a ouvert le redressement judiciaire de votre locataire. Vous êtes propriétaire des locaux dans lesquels il exploite son commerce (ci-après le « bailleur ») ; vous avez peut-être déjà fait délivrer un commandement de payer ; vous voilà créancier d’une entreprise en difficulté qui continue d’occuper vos murs.

Deux réflexes viennent aussitôt, et les deux sont faux. Le premier : « le commandement a été délivré avant le jugement, la clause résolutoire a joué, je récupère mes locaux ». Le second : « la procédure gèle tout, il n’y a plus qu’à attendre le plan ». En réalité, l’arriéré ne permet plus de résilier le bail, sauf décision définitive déjà obtenue, mais les loyers courants doivent vous être payés à leur échéance, et deux comptes à rebours courent : deux mois à compter de la publication au BODACC pour déclarer l’arriéré, trois mois à compter du jugement avant de pouvoir agir sur les loyers postérieurs impayés. Le code de commerce consacre à cette situation un texte spécial, l’article L. 622-14.

Le redressement judiciaire met-il fin à mon bail ?

Non. « Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur […]. Toute stipulation contraire est réputée non écrite » (C. com., art. L. 145-45). Le droit commun des contrats en cours dit la même chose, plus largement : « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture » de la procédure (C. com., art. L. 622-13, I, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14). La clause de votre bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de procédure collective du preneur est donc privée d’effet.

Le même texte vous impose de continuer à exécuter le bail : « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif » (C. com., art. L. 622-13, I). Concrètement : ni changement de serrure, ni coupure d’un accès ou d’un service prévu au bail, ni refus d’une autorisation contractuellement due au motif que l’arriéré reste impayé. L’exception d’inexécution, qui fonde ces réflexes hors procédure, est neutralisée pour le passé.

Deux compléments. D’abord, la fermeture du magasin ne vous ouvre aucune porte : « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail » (C. com., art. L. 622-14, dernier al.). Ensuite, seul échappe à la procédure le bail qui n’était plus en cours au jour du jugement : bail arrivé à son terme par l’effet d’un congé, même si celui-ci ne prend effet que quelques jours après l’ouverture de la procédure et comporte une offre de renouvellement, le bail renouvelé étant « un nouveau bail, le précédent cessant par l’effet du congé » (Cass. ass. plén., 7 mai 2004, n° 02-13.225), ou bail dont la résiliation avait été constatée par une décision devenue définitive. C’est tout l’enjeu de la question suivante.

Le commandement délivré avant le jugement peut-il encore jouer ?

Non, sauf si une décision passée en force de chose jugée a constaté la résiliation avant le jugement d’ouverture. Le jugement d’ouverture « interrompt ou interdit toute action en justice » des créanciers antérieurs tendant « à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent » (C. com., art. L. 622-21, I, 2°). La Cour de cassation en tire, pour le bail commercial, une règle nette : « l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336). La solution, rendue en sauvegarde, vaut à l’identique en redressement judiciaire, auquel l’article L. 622-21 s’applique.

L’affaire montre ce que coûte la confusion entre une clause « acquise » et une résiliation « constatée ». Un bailleur bordelais avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 2 septembre 2015 ; faute de paiement, il tenait le bail pour résilié au 2 octobre 2015. Le locataire avait contesté le commandement, l’instance s’était étirée, et une sauvegarde avait été ouverte en 2017. La cour d’appel de Bordeaux avait constaté la résiliation à la date de 2015, ordonné l’expulsion et fixé au passif 70 113,12 euros d’indemnités d’occupation. Cassation : le jeu de la clause ne s’apprécie pas au jour du commandement, mais au jour de la décision qui le constate, et aucune décision définitive n’existait au jour du jugement d’ouverture. Sept ans après le commandement, le bail n’était toujours pas résilié.

La règle ne se limite pas à la clause résolutoire. Dans une affaire parisienne, la SCI Théâtre Antoine avait assigné sa locataire en résiliation judiciaire du bail le 25 janvier 2016 pour paiements irréguliers. En cours d’appel, le 10 octobre 2019, la locataire avait été mise en redressement judiciaire. La cour d’appel de Paris avait néanmoins prononcé la résiliation et condamné la locataire à payer 28 021,57 euros d’arriéré. Cassation en toutes ses dispositions : l’arrêt des poursuites est une fin de non-recevoir d’ordre public que le juge doit relever d’office, et l’instance reprise après déclaration de créance « tend uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant » (Cass. com., 19 nov. 2025, n° 23-19.521). Près de dix ans après l’assignation, le bailleur n’avait plus ni résiliation ni condamnation.

La situation inverse existe, et elle se joue sur une décision rendue à temps. En 2020, les bailleurs d’une boulangerie parisienne avaient fait délivrer un commandement pour 33 900,04 euros, puis signé avec la locataire un protocole transactionnel, homologué par une ordonnance de référé du 17 décembre 2020 : un échéancier, la suspension de la clause résolutoire et, en cas de défaut, sa reprise automatique. Le loyer du premier trimestre 2021 n’a pas été payé ; le redressement judiciaire n’a été ouvert que le 29 novembre 2022. La cour d’appel de Paris a jugé la clause « acquise depuis cette date », l’ordonnance d’homologation étant « passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective », et confirmé l’expulsion (CA Paris, pôle 1, ch. 8, 12 mai 2023, n° 22/19905). Elle a en revanche infirmé la provision de 70 884,36 euros : les bailleurs, qui avaient déclaré 132 128,94 euros, ne pouvaient obtenir que la fixation de leur créance. Un protocole homologué deux ans plus tôt a fait la différence entre un bail qui court et une expulsion.

Le piège est dans la notion de force de chose jugée. Une ordonnance de référé qui constate l’acquisition de la clause mais qui est frappée d’appel, ou dont le délai d’appel court encore, n’est pas passée en force de chose jugée : si le jugement d’ouverture intervient dans l’intervalle, tout tombe. La règle de conduite est simple : face à un locataire fragile, chaque semaine compte entre le commandement et une décision définitive, et un accord homologué, à défaut de paiement, peut suffire à sécuriser la résiliation.

Comment récupérer les loyers impayés avant le jugement ?

Par une seule voie : la déclaration de créance. Le jugement d’ouverture « emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture » (C. com., art. L. 622-7, I) : ni votre locataire ni l’administrateur ne peuvent régler l’arriéré, même s’ils le souhaitent. Toute action en paiement est interdite ; celle déjà engagée est interrompue, puis reprise après déclaration pour la seule fixation de la créance (Cass. com., 19 nov. 2025, préc.). Le référé-provision n’échappe pas à la règle : la cour d’appel saisie d’une ordonnance de provision doit l’infirmer et dire n’y avoir lieu à référé (CA Paris, 12 mai 2023, préc., appliquant Cass. com., 19 sept. 2018, n° 17-13.210).

La déclaration s’adresse au mandataire judiciaire - le professionnel désigné pour représenter les créanciers - dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, porté à quatre mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure y est ouverte (C. com., art. L. 622-24 et R. 622-24). Il ne faut pas attendre un décompte définitif : les créances « dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation » (C. com., art. L. 622-24). Déclarez tout, poste par poste : loyers, charges, taxe foncière refacturée, indexation, pénalités stipulées au bail. Les intérêts de retard cessent de courir au jour du jugement (C. com., art. L. 622-28, al. 1er).

Votre rang est protégé, mais dans une limite précise : « le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure » (C. com., art. L. 622-16, al. 1er, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14). Si le bail est ensuite résilié, le privilège s’étend à l’année courante, à tout ce qui concerne l’exécution du bail et aux dommages et intérêts (même texte, al. 2). Encore faut-il le revendiquer dans la déclaration, en précisant la nature du privilège invoqué.

Un point souvent passé sous silence : le texte vous interdit aussi d’accélérer la dette. « Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes » (C. com., art. L. 622-16, al. 3). La clause d’exigibilité anticipée du bail ne joue donc pas.

Reste le dépôt de garantie, que beaucoup de bailleurs croient pouvoir imputer d’office sur l’arriéré. L’interdiction des paiements réserve bien « le paiement par compensation de créances connexes » (C. com., art. L. 622-7, I), et la créance de restitution du dépôt est connexe à la créance de loyers ; mais la compensation suppose que la restitution soit exigible selon les termes du bail. Le tribunal judiciaire de Paris l’a refusée à un bailleur qui détenait 39 459,06 euros de dépôt face à 210 083,43 euros d’arriéré déclaré : le bail stipulait que le dépôt « ne sera en aucun cas imputable sur les loyers » et ne serait restitué qu’après la remise des clés, de sorte que la créance de restitution n’était ni certaine ni exigible (TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 10 juin 2026, n° 22/09426, rappelant Cass. 3e civ., 5 avr. 1995, n° 93-15.538, et Cass. com., 7 juill. 2004, n° 01-01.452). Tant que le bail court, le dépôt reste une garantie de fin de bail, pas une réserve pour l’arriéré.

À retenir. L’arriéré se déclare ; il ne se réclame plus. Les loyers courants, eux, se réclament et ne se déclarent pas. Confondre les deux, c’est soit perdre l’arriéré faute de déclaration, soit perdre des mois dans une action vouée à l’irrecevabilité.

Puis-je me retourner contre la caution du dirigeant ?

Pas tout de suite si la caution est une personne physique ; immédiatement si le garant est une banque ou une société. « Le jugement d’ouverture suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle […]. Les créanciers bénéficiaires de ces garanties peuvent prendre des mesures conservatoires » (C. com., art. L. 622-28, al. 3). Le dirigeant caution est donc à l’abri pendant toute la période d’observation, ce qui n’interdit pas une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur ses biens.

La suite dépend de l’issue. Si un plan est arrêté, « les coobligés et les personnes ayant consenti une sûreté personnelle […] peuvent s’en prévaloir », à l’exception des personnes morales (C. com., art. L. 626-11) : la caution personne physique bénéficie des délais du plan. C’est le point le plus souvent manqué, y compris par des bailleurs bien conseillés : jusqu’en 2021, la caution d’un débiteur en redressement judiciaire ne pouvait pas invoquer le plan ; depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, l’article L. 626-11 s’applique au plan de redressement par renvoi de l’article L. 631-19, pour les procédures ouvertes depuis le 1er octobre 2021. Beaucoup de contenus en ligne décrivent encore l’ancien régime.

La garantie consentie par une personne morale échappe à la suspension, qui ne vise que les personnes physiques. La garantie bancaire à première demande - l’engagement autonome d’une banque de payer sur simple appel - reste ainsi l’outil le plus efficace du bailleur pendant la procédure, dans les conditions de sa mise en jeu. Déclarer sa créance reste indispensable dans tous les cas : c’est elle qui fixe le montant garanti et qui vous place dans la procédure. Sur l’ensemble des garants et coobligés actionnables, voir : Débiteur en procédure collective : qui sont les codébiteurs actionnables ?

Les loyers courants doivent-ils m’être payés ?

Oui, à leur échéance. « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture […] en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » (C. com., art. L. 622-17, I). La jouissance des locaux est cette prestation. Le redressement judiciaire ajoute une exigence propre : lorsque l’administrateur exige la poursuite d’un contrat dont la contrepartie est une somme d’argent, le paiement « doit se faire au comptant, sauf pour l’administrateur à obtenir l’acceptation de délais de paiement par le cocontractant » (C. com., art. L. 631-14).

Faute de paiement, ces loyers sont payés « par privilège avant toutes les autres créances », sous réserve notamment des salaires et des frais de justice (C. com., art. L. 622-17, II). Ce rang se perd si la créance n’a pas été portée à la connaissance de l’administrateur ou, à défaut, du mandataire judiciaire « dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation » (même texte, IV). Un conseil de méthode : notifiez chaque échéance impayée par écrit à l’administrateur, au fil de l’eau, sans attendre la fin de la période d’observation.

Une distinction évite un contresens. L’arrêt des poursuites ne vise que les créanciers « dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 » (C. com., art. L. 622-21, I) : pour les loyers postérieurs, vous gardez le droit d’agir en paiement, y compris en référé.

L’administrateur peut-il mettre fin au bail ?

Oui, à tout moment, sans motif, par une simple information. La résiliation intervient « au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail » (C. com., art. L. 622-14, 1°). Aucune autorisation du juge-commissaire - le magistrat qui surveille le déroulement de la procédure - n’est requise, et aucune insuffisance de trésorerie n’a à être justifiée.

L’affaire Dindar autos en donne la mesure. Placée en sauvegarde en mars 2010, cette société réunionnaise avait poursuivi pendant dix-huit mois trois baux consentis par son bailleur. Le 14 septembre 2011, jour de l’adoption du plan, les administrateurs ont adressé au bailleur trois lettres de résiliation, reçues à 13 h 18, 13 h 19 et 13 h 20, en annonçant un préavis jusqu’à fin mars 2012. Le bailleur soutenait qu’un bail régulièrement exécuté ne pouvait être rompu que faute de fonds pour payer le terme suivant. La Cour de cassation a jugé le contraire : l’administrateur peut « mettre un terme à tout moment à des contrats de bail, même si les loyers peuvent être payés à l’échéance », et la résiliation est « effective dès le jour où le bailleur en est informé », le préavis annoncé n’en différant pas la date (Cass. com., 24 janv. 2018, n° 16-13.333). Au-delà de cette date, l’occupant ne doit plus des loyers mais une indemnité d’occupation.

La réparation passe par le passif : « l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif » (C. com., art. L. 622-14, 1°). Le délai est court : un mois « à compter de la date de la résiliation de plein droit » (C. com., art. R. 622-21, al. 2). Un atout souvent ignoré : vous pouvez « différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts » (C. com., art. L. 622-14, 1°) - le dépôt de garantie en premier lieu.

Le réflexe à éviter : la mise en demeure d’opter. Pour les autres contrats en cours, le cocontractant peut sommer l’administrateur de se prononcer, et son silence pendant un mois vaut résiliation (C. com., art. L. 622-13, III, 1°). L’article L. 622-14 ne renvoie qu’aux I et II de l’article L. 622-13 : le III ne s’applique pas au bail des locaux d’exploitation, et la Cour de cassation l’avait déjà jugé, en redressement judiciaire, sous l’empire des textes antérieurs à l’ordonnance du 18 décembre 2008. Un bailleur avait mis l’administrateur en demeure d’opter le 20 décembre 2006 ; la réponse, favorable à la poursuite du bail, n’était arrivée que le 8 février 2007, et la cour d’appel de Paris avait constaté la résiliation et ordonné l’expulsion d’une locataire pourtant à jour de ses loyers. Cassation : la mise en demeure « est sans effet » et « le bail n’est pas de plein droit résilié par l’absence de réponse » (Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-10.410). Votre levier n’est pas là ; il est dans les loyers postérieurs impayés.

Des loyers postérieurs restent impayés : comment obtenir la résiliation ?

Il faut attendre trois mois à compter du jugement d’ouverture, puis choisir sa voie. La résiliation intervient « lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation » (C. com., art. L. 622-14, 2°). Ce délai est un répit laissé à l’entreprise pour reconstituer sa trésorerie, pas une formalité.

Le délai se vérifie au jour où vous saisissez le juge, non au jour où il statue. La SCI Les Cèdres l’a appris à ses dépens : sa locataire, en redressement depuis 2014 puis sous plan, avait été mise en liquidation sur résolution du plan le 19 septembre 2019. La SCI a saisi le juge-commissaire dès le 23 octobre, trente-quatre jours plus tard. Requête irrecevable : la liquidation ouverte sur résolution du plan « n’est pas une conversion de la procédure de redressement en cours, mais une nouvelle procédure collective », qui fait courir un nouveau délai de trois mois, et le juge doit se placer « à la date à laquelle le bailleur l’a saisi » ; la demande additionnelle formée ensuite à l’audience n’a pas couvert le vice (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576). À l’inverse, en cas de simple conversion du redressement en liquidation, le délai court toujours du jugement d’ouverture du redressement (Cass. com., 19 févr. 2013, n° 12-13.662). Deux mois d’impatience ont coûté une procédure entière.

Trois voies s’ouvrent ensuite.

D’abord, le juge-commissaire, saisi par requête : il « constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus […] à l’article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation » (C. com., art. R. 622-13, al. 2). Cette voie ne suppose aucun commandement. Dans une affaire parisienne, un bailleur avait saisi le juge-commissaire le 5 octobre 2016, huit mois après l’ouverture du redressement de sa locataire, pour les loyers d’août à octobre ; devant la cour, les impayés atteignaient 80 501,34 euros. La cour d’appel avait écarté sa demande faute de commandement délivré un mois avant l’audience. Cassation : cette procédure « obéit à des conditions spécifiques » et « est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire » ; le bailleur « n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement » (Cass. com., 15 janv. 2020, n° 17-28.127).

Ensuite, la clause résolutoire, devant le juge des référés : commandement visant la clause, délai d’un mois, constat (C. com., art. L. 145-41). Deux contraintes pèsent sur cette voie. La première est ancienne : « l’ouverture d’une procédure collective à l’égard du locataire n’a pas pour effet de dispenser le bailleur de mettre en oeuvre, de bonne foi, la clause résolutoire » - la cassation a frappé l’arrêt qui avait constaté la résiliation du bail d’une enseigne de restauration pour 6 300,69 euros d’indemnités postérieures sans rechercher si le bailleur, qui avait longtemps toléré des paiements mensuels avant de revenir au trimestre, avait agi loyalement (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-18.840). La seconde est nouvelle, et elle vous est favorable : depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41, al. 3), pour les demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de cette loi. Un locataire qui ne paie pas le loyer courant ne peut plus obtenir de délais.

Enfin, la résiliation judiciaire de droit commun, devant le juge du bail, pour un manquement postérieur au jugement. Le juge-commissaire « ne pouv[ant] que constater la résiliation de plein droit du bail », il ne dispose pas du pouvoir de la prononcer, et la compétence du juge du droit commun demeure. La gravité du manquement s’apprécie alors au regard de la situation réelle du locataire. Le bailleur parisien évoqué plus haut, qui avait déclaré 210 083,43 euros au passif de sa locataire en redressement depuis septembre 2022, sous plan de continuation de neuf ans depuis juin 2024, demandait la résiliation pour 3 846,29 euros de compléments de dépôt de garantie impayés depuis l’ouverture. Demande recevable, formée plus de trois mois après le jugement ; demande rejetée : la locataire ayant repris le paiement de ses loyers, charges et taxes, ce défaut d’un « montant modique » ne revêtait pas « un caractère de gravité suffisant » (TJ Paris, 10 juin 2026, préc.). Le même jugement a fixé la créance antérieure à 177 029,59 euros, dont 156 645,40 euros à titre privilégié, sans aucune condamnation à payer : un plan arrêté ne lève pas l’interdiction des poursuites.

Une zone grise demeure. En liquidation judiciaire, le juge-commissaire saisi d’une demande de constat de la résiliation pour loyers postérieurs « doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies » : il ne peut accorder ni les délais de l’article L. 145-41, ni ceux de l’article 1343-5 du code civil, « le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois » (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164). La transposition de cette solution au redressement judiciaire n’a pas été tranchée à notre connaissance ; le parallélisme des textes la rend plausible, et c’est un argument sérieux pour préférer la voie du juge-commissaire lorsque seuls des loyers sont en cause.

Mon bail peut-il être cédé à un repreneur sans mon accord ?

Oui, dans un plan de cession. Lorsque le tribunal ordonne la cession de l’entreprise en redressement judiciaire, les règles du plan de cession de la liquidation s’appliquent (C. com., art. L. 631-22) : « Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats », qui « doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire », et « toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite » (C. com., art. L. 642-7). La clause qui subordonne la cession du bail à l’accord écrit du bailleur « se trouve privée d’effet » (Cass. com., 6 déc. 1994, n° 91-17.927, rendu sous l’empire de l’article 86 de la loi du 25 janvier 1985, dont l’article L. 642-7 reprend le mécanisme). L’arriéré, lui, reste au passif : le repreneur ne le doit pas.

Votre marge d’action se situe en amont. Le tribunal désigne les contrats cédés « au vu des observations des cocontractants du débiteur » (C. com., art. L. 642-7, al. 1er) : adressez les vôtres, sur la solvabilité du candidat, les garanties qu’il offre, l’état des locaux. Le tribunal peut aussi autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, mais il « statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur » (même texte, al. 2). C’est le moment de négocier une garantie bancaire ou un dépôt de garantie complété. Sur le déroulement de ces reprises, voir notre guide : Reprise d’entreprise à la barre du tribunal : le guide complet.

Hors plan de cession, la cession isolée du bail pendant la période d’observation obéit à une règle plus étroite : « En cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite » (C. com., art. L. 622-15). Le texte ne neutralise que la solidarité du cédant ; les autres clauses du bail, dont l’agrément et le concours du bailleur à l’acte, conservent leur force.

Et si le redressement se transforme en liquidation ?

Le régime change, et un levier supplémentaire apparaît. En liquidation judiciaire, le bailleur peut demander la résiliation ou la faire constater « pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée » ; il « doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire » (C. com., art. L. 641-12, 2°). Ce texte se lit restrictivement : il ne rouvre pas la résiliation pour le défaut de paiement de l’arriéré, qui reste soumis à l’arrêt des poursuites. Sous l’empire du texte antérieur, rédigé dans les mêmes termes, la Cour de cassation a jugé que ces causes antérieures « ne peuvent concerner que des obligations autres que le paiement d’une somme d’argent » (Cass. com., 30 mars 2005, n° 02-10.422 ; dans le même sens, Cass. com., 28 mai 2002, n° 98-14.259). Nous n’avons pas trouvé de décision postérieure à 2005 qui la réaffirme expressément ; la doctrine la tient pour maintenue. Le liquidateur dispose en outre du droit de céder le bail isolément ou avec le fonds. Ce régime fera l’objet d’un article distinct.

L’essentiel

• Le redressement judiciaire ne résilie pas le bail, toute clause contraire est réputée non écrite, et le bailleur doit continuer à fournir la jouissance des locaux malgré l’arriéré (C. com., art. L. 145-45 et L. 622-13, I).

• Le commandement délivré avant le jugement ne joue plus pour l’arriéré, sauf décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation avant l’ouverture ; une ordonnance frappée d’appel ne suffit pas (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336 ; Cass. com., 19 nov. 2025, n° 23-19.521).

• L’arriéré se déclare au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication au BODACC, sur évaluation si nécessaire, avec un privilège limité aux deux dernières années de loyers (C. com., art. L. 622-24, R. 622-24 et L. 622-16).

• Les loyers courants sont dus à l’échéance, au comptant, et privilégiés à condition d’être signalés à l’administrateur dans l’année suivant la fin de la période d’observation (C. com., art. L. 622-17 et L. 631-14).

• La caution personne physique est suspendue jusqu’au plan et peut ensuite s’en prévaloir ; la garantie d’une banque ou d’une société peut être actionnée (C. com., art. L. 622-28 et L. 626-11).

• L’administrateur peut ne pas continuer le bail à tout moment, par simple information ; l’indemnité se déclare dans le mois de la résiliation (C. com., art. L. 622-14, 1°, et R. 622-21).

• La résiliation pour loyers postérieurs impayés suppose une demande formée après trois mois à compter du jugement d’ouverture, de préférence devant le juge-commissaire, sans commandement (C. com., art. L. 622-14, 2° ; Cass. com., 15 janv. 2020, n° 17-28.127 ; Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576).

Ce que les textes ne disent pas

Le code de commerce organise un équilibre précis : le bailleur perd l’arme de la clause résolutoire pour le passé, mais conserve le paiement du présent et retrouve, après trois mois, le pouvoir de sortir d’une relation qui ne se paie plus. Les zones d’incertitude sont connues - les délais de paiement devant le juge-commissaire en redressement, l’appréciation de la gravité d’un manquement postérieur lorsqu’un plan est en jeu. Surtout, le texte ne dit pas comment il s’applique à un dossier donné : quelle part de l’arriéré est privilégiée, si une décision antérieure est réellement passée en force de chose jugée, quelle voie de résiliation sera la plus rapide devant ce tribunal, s’il vaut mieux récupérer les locaux ou accompagner un repreneur solvable. L’écart entre une créance fixée au passif et des loyers effectivement encaissés tient souvent à la chronologie des démarches et à la qualité de leur préparation - c’est là qu’intervient l’avocat.

Grégoire Lefaivre est avocat au barreau de Paris. Il intervient en droit des entreprises en difficulté et en contentieux commercial.

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